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关注马年楼市:四大焦点最引人猜想

时间:2014-02-20来源: 作者:
 关注马年楼市:四大焦点最引人猜想 记者李飞

  核心提示|春节过去了,中国房地产在马年会呈现什么样的状态?在春节假期、钱荒、影子银行监管等多重因素影响下,开发商在1月仍然能完成如此出色的销售业绩,主要原因当然是2013年积累了太多的红利,但对于整个行业而言,还能如去年那般狂飙突进吗?综合岁末年初的中国经济、金融和房地产行业形势来分析,也许未必。

  房产税最早年底落地

  实现可能:★★★影响程度:★★★★★

  近年来,关于房产税扩围的消息层出不穷,但至今这一思路仍未理清。房产税扩围依然面临着法理、税基、征收范围等无法逃避的难题。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》对房产税相关的表达是“加快房地产税立法并适时推进改革”。对此,国家税务总局原副局长许善达公开表示,这一说法表明短期内不会有新的试点城市推出,试点制将被立法程序取代,以更合理合法的程序推动。

  “立法”的说法,使得之前关于房产税新试点城市的争论热潮告一段落,未来的持续推进必然将在全国人大立法之后才会开始推进。在国家发改委2014年的首场新闻发布会上,发改委新闻发言人李朴民明确表示,房产税试点扩围还没有时间表。

  不过,有专家则认为,房产税落地的时间节点与力度取决于“经济”与“房价”的走势。“如果说‘限购、限贷、限价’代表着行政调控已走向极端,那么房产税则意味着市场化调控的开启,调控政策俨然已切换思路。”如果2014年前两季度GDP走势平稳,则说明房产税推开的日子不远了。“房价上涨幅度将是另一个变量。2013年房价加速上涨,如果2014年房价依然快速上涨,将加大高层推出房产税的动力。

  2014成房企“涉银”大年

  实现可能:★★★★影响程度:★★★

  1月24日,恒大地产在港交所公告,2013年11月13日至2014年1月24日期间,该公司通过子公司,在市场上买入约4.027亿股华夏银行股份。

  这并非个案。绿地集团与上海农商银行,侨鑫集团与华兴银行,泰禾集团与海峡银行,合生创展与北京农商银行,新湖中宝与温州银行,香江集团与广发银行,北京城建与锦州银行,开发商入股银行声此起彼伏。

  开发商为什么开始一窝蜂地和金融机构扯上关系?这显然是根据中国经济、金融环境对房地产行业发展趋势进行预判后,作出的应对策略,或者可以说是未雨绸缪。这种判断看起来未必是乐观的,一些著名机构认为,开发商入股银行等动作可能产生的协同效应令开发商业务受益,更加紧密的联系也可能改善开发商的资金状况和资本市场管理,从而降低开发商的融资成本,增强它们的财务实力。

  最主要原因还是“钱”,也就是说,在销售仍然不错的现状下,越来越多开发商开始为未来的融资环境而担忧。甚至销售能否继续“不错”也是个疑问。事实上,开发商的销售增长在2013年年中已开始呈现放缓迹象,在银行收紧按揭贷款以及被压抑的买房需求逐步被吸收后,房企的销售增长今年难免会显著放缓。

  四线城市泡沫将破

  实现可能:★★影响程度:★★★★★

  随着各城市发展阶段的不同,城市房地产表现也不一而足。对于2014年各城市楼市表现,有专家表示,未来5年~10年,一线城市房价一定会“高歌猛进”,一线城市楼市没有跌,只有涨。二线城市如南京、武汉、杭州等城市楼市涨跌交替,涨为主旋律,中心区继续涨,外围区裹足不前。三线城市部分地区楼市泡沫破裂。

  之所以一线城市还将继续上涨,这主要来源于2013年一线城市土地出让价高居不下。据中原地产统计数据显示,截至2013年12月23日,北上广深四个一线城市合计土地出让金达5014亿元,比2012年全年2005亿元上涨150%。

  对于二线城市,多位业内人士看法不一。5年前,多数全国性大企业还只是在十几个重点城市中角逐,到3年前基本都有了“百城计划”,或者更宏大的城市进军规划。到2013年,历经上一轮宏观调控之后,企业又开始重新聚焦,典型如过去以三、四线城市为主战场的恒大,2013年以来也开始布局一二线城市。

  某权威研究中心数据显示,近两年以来,一线城市和热点二线城市库存持续处于低位,以北京为例,消化库存周期仅6到9个月。二线城市中,营口、丹东、鄂尔多斯、温州等城市则在库存高企的同时,市场表现欠佳,去化时间多超20个月,丹东楼市库存去化时间甚至达73.3个月。

  有人断言,由于一线城市的供应量不足,而需求极大,所以一线城市房价会延续涨势。二线城市则是一个比较平稳的、缓步增长的趋势。三线城市可能面临的压力比较大,房价保持平稳,可能不会有增长。而四线城市是一个下降的趋势。

  房价指数触顶下行

  实现可能:★★★影响程度:★★★★

  2013年主要城市新房销售量整体走势,经历了一个先热后稳、逐步回升的过程,奠定了2013年楼市牛市行情。但随着2013年年底新一轮调控的上马,前期涨幅较高城市的房价涨幅已得到有效遏制,2014年房价是否会继续高歌猛进?

  全联房地产商会会长聂梅生认为,中国部分城市存在房市泡沫,但房地产不会崩盘。“中国房地产当前不会出大事,因为开发商不差钱。”她说:“不能否认现在有一些城市实际上房价已经开始在下行,而且部分城市已经形成泡沫,开始破裂,但没有形成全局性的问题,中国房地产不存在崩盘问题。”

  上海易居房地产研究院对新年中

  国楼市的具体数据作出预测:商品房成交均价继续回升,全年增幅在7%左右;70个大中城市房价指数同比预计增长4%左右,一、二线城市房价涨幅有所放缓,三、四线城市房价上涨空间不大。

  持续了两年的“坚持房地产调控政策不动摇”后,今年的中央经济工作会议主要任务里没有再出现“房产调控”的字眼。业内分析人士认为,或许这是在房价越调越涨后,中央开始转变调控策略,明确“商品房归市场,保障房归政府”的双轨制调控思路。虽然很难说房地产市场的热度会随着各地“八条”、“九条”们的出台而降温,但是房价的持续稳定并保持缓慢涨幅却也是不争的事实。

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